L’acquisto della prima casa è una delle decisioni finanziarie più importanti che possiamo prendere nel corso della nostra vita, eppure ci sono poche informazioni chiare sul come affrontare questa scelta. In questo articolo andremo ad effettuare una semplice analisi finanziaria per capire quando ha senso comprare casa e quando invece conviene affittare. Grazie al nostro calcolatore, sarai in grado di modificare i parametri a tuo piacimento per adattare le ipotesi alla tua situazione personale.
Comprare casa o affittare? Un’analisi costi-benefici
Molto spesso si pensa che comprare casa convenga quando il costo mensile del mutuo è inferiore a quello che paghiamo per affittare. Purtroppo, le decisioni finanziarie spesso non sono così semplici come possa sembrare ad una prima occhiata.
Prendendo spunto da un ottimo video di un consulente finanziario canadese, andiamo a vedere nel dettaglio perché questo ragionamento non è sempre corretto. L’idea di base è quella di confrontare i costi non recuperabili nei due scenari (affitto vs. acquisto).
Acquistare la prima casa: un po’ di numeri
Secondo un report dell’Agenzia delle Entrate, gli immobili nel comune di Roma sono i più costosi d’Italia, con un prezzo medio di €323.000. Chiaramente, il prezzo al metro quadro scende significativamente in città più piccole e meno turistiche.
In questo articolo, analizzeremo l’acquisto di una casa “media” in Italia con un valore di mercato di €100.000. Secondo Immobiliare.it un immobile di questo tipo può essere affittato per circa €500 al mese, anche se ci sono importanti differenze fra le varie regioni.
Scenario 1: affittare
Se scegliamo di affittare la nostra casa “media” andremo a spendere ogni anno €6.000 (€500 al mese per 12 mesi). Dato che un affittuario non ha altre spese annuali, il costo non recuperabile di affittare sarà semplicemente pari a €6.000. Per semplicità, non consideriamo eventuali detrazioni fiscali che lo Stato prevede per i cittadini con redditi non elevati, che in ogni caso vanno ad influire in maniera minima sui nostri calcoli.
Scenario 2: comprare casa
La situazione diventa più complicata se scegliamo di acquistare un immobile. Infatti, in questo caso andremo ad avere più tipologie di costi. In particolare, concentriamoci sui costi non recuperabili dell’acquisto di una casa:
- Tasse sulla proprietà (in particolare l’Imu), che sono pari a zero per l’abitazione principale e pari a circa €1.000 per le seconde case (nel nostro esempio, ipotizziamo si tratti di una prima casa);
- Costi per il mantenimento della casa, che sono poco frequenti e dunque difficili da analizzare, ma che possiamo stimare in circa l’1% del valore dell’immobile ogni anno (nel nostro caso €1.000);
- Gli interessi, che con un mutuo standard sull’80% del valore della casa ammontano a circa l’1,3% all’anno (nel nostro esempio, consideriamo un tasso dell’1,25%, che su €80.000 implica un costo di €1.000 all’anno).
Fino ad ora, il calcolo è abbastanza semplice, ma c’è ancora un costo nascosto da considerare: il costo del capitale proprio, cioè dei €20.000 che dobbiamo usare per comprare casa e che potremmo invece investire, ad esempio nel mercato azionario.
La differenza tra rendimento delle azioni e rendimento degli immobili rappresenta il costo del capitale proprio, in quanto comprando un immobile stiamo rinunciando ad investire il nostro capitale in azioni. Per calcolare questo costo, abbiamo bisogno di una stima dei rendimenti attesi sia per il mercato immobiliare sia per il mercato azionario.
Chiaramente, queste stime sono soggettive e potrebbero rivelarsi sbagliate, dato che nessuno può conoscere il futuro. Secondo stime a livello mondiale fatte da Credit Suisse, i rendimenti storici degli immobili e delle azioni dal 1900 ad oggi sono rispettivamente pari all’1,3% ed al 5,2%. A questi numeri dobbiamo aggiungere l’inflazione, che possiamo stimare a circa l’1,75%, per arrotondare i rendimenti storici al 3% per gli immobili ed al 7% per le azioni.
Data la precaria situazione italiana e il trend demografico negativo, ipotizziamo che il rendimento atteso degli immobili sia leggermente inferiore e pari al 2%. Questa stima potrebbe sembrare ottimista, dato che il prezzo medio di un immobile in Italia è calato di circa il 20% in meno di 10 anni (fonte: Immobiliare.it), ma ci auguriamo che la situazione del nostro paese possa comunque migliorare in futuro. In altre parole, stimiamo che il costo del capitale proprio sia pari al 5% all’anno (la differenza fra il rendimento delle azioni ed il rendimento degli immobili, cioè fra il 7% ed il 2%). Nel nostro esempio, questo diventa il 5% di €20.000 cioè €1.000.
Dunque, acquistando casa, i costi annuali non recuperabili ammontano a €3.000:
- Tasse sulla proprietà: €0;
- Costi per il mantenimento della casa: €1.000;
- Interessi: €1.000;
- Costo del capitale proprio: €1.000.
Quando conviene comprare casa?
Nel nostro esempio, i costi non recuperabili per l’affitto sono pari a circa €6.000 all’anno, mentre i costi per mantenere una casa di proprietà sono solamente di €3.000.
In questo caso, sembrerebbe che possa essere effettivamente un buon momento per comprare casa in Italia. Questo risultato è funzione di tre fattori principali:
- Bassa tassazione sulla prima casa;
- Tassi di interesse molto bassi a causa del Quantitative Easing;
- La speranza che il mercato immobiliare italiano si riprenda e non continui a calare anche nei prossimi decenni.
Il calcolatore di Pecunya
Chiaramente, per adattare l’analisi costi-benefici alla vostra situazione personale, dovrete modificare le cifre del nostro esempio a seconda del mercato immobiliare che vi interessa. Inoltre, vi sono una serie di ipotesi che non sono verificabili e che potreste voler modificare secondo le vostre opinioni personali. Ad esempio, potreste essere molto ottimisti circa i futuri rendimenti del mercato azionario oppure molto pessimisti riguardo al futuro del mercato immobiliare nel nostro paese.
Per venire incontro alle vostre esigenze, abbiamo sviluppato un semplice calcolatore, in cui potete inserire le cifre più adatte alla vostra situazione personale e confrontare i costi non recuperabili nei due scenari. Speriamo che questo calcolatore vi possa offrire un punto di vista alternativo per prendere questa importante decisione finanziaria in modo informato!
