Prima di recarsi in banca e sottoscrivere un mutuo – magari per comprare casa – è bene fare un po’ di ricerca per capire quali sono le varie tipologie di mutui disponibili. In questo articolo andremo a scoprire due categorie di prestiti di medio-lungo periodo: i mutui chirografari ed i mutui ipotecari. La differenza principale consiste nella garanzia data alla banca: nessuna garanzia nel caso dei mutui chirografari e, come dice la parola stessa, garanzia sotto forma di ipoteca nel caso dei mutui ipotecari.
Mutuo chirografario
La parola chirografario deriva dal greco cheir (mano) e grapho (scrivere) ed indica un documento scritto a mano dall’intestatario del mutuo. Infatti, con questo tipo di mutuo il debitore firma un contratto in cui si impegna a ripagare il debito secondo le condizioni concordate, senza però dover dare nessuna garanzia quale ipoteca o fidejussione. Tutti i mutui non ipotecari sono per definizione mutui chirografari, essendo sprovvisti di una garanzia. Inoltre, per i mutui chirografari non è necessario dire alla banca qual è il motivo della richiesta del mutuo.
Un mutuo chirografario può essere richiesto da persone fisiche o da società. Nel caso in cui è richiesto da una persona fisica viene comunemente chiamato “prestito personale”.
Non avendo una garanzia di cui potersi avvalere in caso di mancato pagamento del debitore, le banche richiedono spesso tassi d’interesse più elevati per i mutui chirografari. Inoltre, solitamente l’importo massimo finanziato non supera i €30.000 e la durata massima si aggira intorno ai 15 anni.
Ma allora ottenere un mutuo chirografario è semplice per chiunque? In realtà no. Dato che non vi è nessuna garanzia, è necessario avere una situazione finanziaria solida ed una storia di credito senza precedenti negativi, altrimenti la banca rifiuterà la richiesta.
Mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario è un tipo di finanziamento garantito da un’ipoteca su un bene. Si tratta del prestito comunemente utilizzato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile per uso residenziale, ma anche per altri scopi.
Come vedremo in seguito, esistono diverse tipologie di mutuo ipotecario ognuna con caratteristiche leggermente diverse:
- Mutuo fondiario
- Mutuo edilizio
- Mutuo ipotecario in senso stretto
Mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è una sottocategoria di mutuo ipotecario avente delle peculiarità specifiche. La caratteristica principale che lo contraddistingue è che può essere richiesto esclusivamente per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile che sia usato come “prima casa” dall’intestatario del mutuo.
Andiamo a vedere tutte le altre peculiarità dei mutui fondiari:
- Garanzia: ipoteca di primo grado, il che significa che il bene dato in garanzia non può avere nessun’altra ipoteca, oppure che le ipoteche esistenti hanno una priorità inferiore.
- Finanziamento massimo: non più dell’80% del valore dell’immobile. In alcuni casi si può andare oltre questa soglia sottoscrivendo una polizza assicurativa o una fidejussione.
- Finalità: solamente per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile adibito a “prima casa”.
- Durata: l’ammortamento del mutuo può avere una durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni.
Da un lato è vero che i mutui fondiari hanno vincoli più stringenti degli altri mutui ipotecari, ma dall’altro è anche vero che offrono notevoli vantaggi tra cui agevolazioni sui tassi d’interesse, sulle spese notarili e sulle tasse.
Un mutuo fondiario può essere estinto in qualsiasi momento, pagando le commissioni previste dal contratto con la banca. In questo modo l’ipoteca viene cancellata.
Mutuo edilizio
Il mutuo edilizio è destinato a chi ha intenzione di costruire o ristrutturare un immobile, il quale non deve essere necessariamente adibito a “prima casa”. Nel caso in cui si trattasse di prima casa, saremmo di fronte ad un mutuo fondiario e edilizio. Vediamo le caratteristiche principali:
- Garanzia: ipoteca sul terreno dove la casa verrà edificata o, in caso di ristrutturazione di un immobile esistente, sull’immobile stesso.
- Finanziamento massimo: non più dell’80% del valore dell’immobile, anche se di solito non supera il 70%.
- Finalità: costruire o ristrutturare un immobile.
- Durata: l’ammortamento del mutuo può avere una durata minima di 18 mesi e massima di 30 anni.
Per i mutui edilizi, la banca non eroga il finanziamento tutto in un’unica soluzione all’inizio, bensì in tranche che seguono l’avanzamento dei lavori e dopo aver disposto una perizia tecnica per verificare la conformità dei lavori eseguiti. Infatti, per una banca un mutuo edilizio comporta maggiori rischi rispetto ad un mutuo per l’acquisto di un immobile esistente. La ragione primaria è che all’inizio dei lavori la banca si trova a dover finanziare il mutuatario in base ad una stima del valore finale dell’immobile, e non c’è certezza che tutto vada secondo il progetto iniziale. Per questo motivo molte banche si tutelano finanziando non più del 70% del valore del progetto.
Anche per il mutuatario il mutuo edilizio comporta degli svantaggi:
- Prima di ottenere il mutuo bisogna già possedere il terreno sul quale si vuole costruire, oltre a tutti i permessi necessari. Ciò significa che bisogna sostenere delle spese senza avere la certezza di ottenere un finanziamento.
- Il mutuo viene erogato in tranche dalla banca. Prima dell’erogazione di ciascuna tranche, la banca richiede l’ispezione da parte di un perito per verificare lo stato dei lavori. Ogni sopralluogo è un costo a carico del mutuatario.
Mutuo ipotecario in senso stretto
Come abbiamo visto, all’interno dei mutui ipotecari ci sono diverse sottocategorie. Il cosiddetto mutuo ipotecario in senso stretto ha meno vincoli rispetto al fondiario e all’edilizio e può essere utilizzato per varie finalità: prima casa, seconda casa, immobili non residenziali, consolidamento debiti esistenti o mutuo di liquidità.
- Garanzia: ipoteca che non deve essere necessariamente di primo grado.
- Finanziamento massimo: a discrezione della banca in quanto non c’è un limite per legge. In teoria la banca potrebbe finanziare il 100% del valore dell’immobile.
- Finalità: varie, tra cui acquisto, costruzione o ristrutturazione prima casa, seconda casa o immobili non residenziali, consolidamento debiti esistenti o mutuo di liquidità.
- Durata: l’ammortamento del mutuo può avere una durata minima di 5 anni e massima di 30 anni.
Conclusione
Come abbiamo visto, il tipo di mutuo più adatto varia in base alle circostanze. Talvolta il mutuo ipotecario è l’unica opzione disponibile (ad esempio per acquistare la seconda casa). Però ci sono altre situazioni, come l’acquisto della prima casa, in cui optare per un mutuo fondiario potrebbe essere più vantaggioso da un punto di vista economico. Prima di scegliere, consigliamo di consultare la propria banca e di farsi illustrare i pro e i contro di ognuno.
