Oggi è possibile acquistare e vendere qualsiasi cosa online: abbigliamento, automobili e da qualche anno perfino gli immobili. In questo articolo scopriremo di cosa si occupa Casavo, una startup italiana che cerca di digitalizzare l’intero processo di vendita di un immobile. Infine analizzeremo un’azienda simile per capire se questo business può essere sostenibile da un punto di vista finanziario.
Cos’è Casavo?
Casavo è una tra le più interessanti aziende innovative italiane che opera nel settore “PropTech” (dall’inglese property technology), cioè utilizza la tecnologia per innovare il processo di acquisto e vendita degli immobili. Casavo usa il modello di Instant Buying immobiliare, sviluppando degli algoritmi che gli permettono di valutare gli immobili in modo automatizzato, comprarli e poi rivenderli in tempi brevi per generare un profitto.
Casavo è stata fondata nel 2017 dal giovane imprenditore Giorgio Tinacci, ex consulente di Boston Consulting Group e laureato alla Bocconi. L’azienda ha sede a Milano e da lavoro ad oltre quattrocento persone.
Dalla sua fondazione ad oggi ha ricevuto capitali da investitori per circa €210 milioni, oltre a linee di credito bancarie per un valore di €490 milioni. Tra i suoi finanziatori ci sono nomi di alto profilo, come Exor Seeds e Goldman Sachs. I capitali ricevuti dagli investitori servono ad espandere il business e a coprire le spese operative, mentre le linee di credito possono essere utilizzate esclusivamente per acquisire immobili.
Casavo vuole rivoluzionare il modo in cui si vendono le case
Solitamente per vendere una casa ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, ovvero un intermediario che aiuta il venditore a trovare potenziali compratori. L’agenzia fornisce diversi servizi, tra cui il disbrigo delle pratiche burocratiche, la gestione degli appuntamenti con i potenziali compratori e l’utilizzo della propria esperienza per aiutare il venditore a stimare un prezzo di vendita “appropriato” in base alle condizioni della casa e del mercato immobiliare. In cambio di questi servizi, una volta venduto l’immobile sia il venditore sia il compratore devono pagare il 2-3% del prezzo di vendita all’agenzia.
Il processo di vendita può durare diversi mesi, durante i quali la casa deve essere mostrata ai vari potenziali acquirenti. Questo costante via vai di gente può essere stressante per il venditore, in particolare quando si tratta della propria prima casa, cioè del posto in cui si vive. Infatti, per molti italiani la casa rappresenta gran parte del patrimonio personale, il che rende difficile acquistarne una nuova prima di aver venduto quella in cui si vive.
Per risolvere questo problema, Casavo ha portato in Italia il modello dell’Instant Buying (acquisto all’istante), nato qualche anno prima in America con la startup Opendoor. Come vedremo nel paragrafo successivo, questo modello permette a Casavo di formulare offerte d’acquisto in tempi molto rapidi.
Vendere casa con Casavo: il modello di Instant Buying immobiliare
Vendere casa a Casavo è drasticamente più veloce rispetto al processo di vendita tradizionale. Infatti, Casavo formula un’offerta d’acquisto dopo un massimo di due visite all’immobile e paga l’intero importo entro 30 giorni. Per calcolare il valore di un immobile Casavo utilizza degli algoritmi che tengono conto di tante variabili, tra cui luogo, dimensioni, condizioni dell’immobile e stato del mercato immobiliare. In teoria, all’aumentare delle transazioni effettuate l’algoritmo diventa sempre più preciso grazie all’utilizzo di una maggiore quantità di dati.
Vediamo quali sono i principali passaggi nel processo di vendita con Casavo:
- Ottieni una valutazione algoritmica: dopo aver inserito i dati del tuo immobile sul sito di Casavo riceverai in pochi istanti una prima valutazione basata esclusivamente sull’algoritmo. È importante sottolineare che non si tratta di un’offerta vincolante, ma semplicemente di una valutazione indicativa. In seguito, potrai fissare una visita dell’immobile che può anche essere effettuata da remoto attraverso l’app.
- Firmi l’offerta: dopo la prima visita, Casavo formulerà un’offerta d’acquisto preliminare che tenga conto di ogni dettaglio. Una volta accettata e firmata l’offerta preliminare, entro 5 giorni lavorativi Casavo avvierà le perizie tecniche necessarie per validarla. Se non ci sono imprevisti, a quel punto riceverai l’offerta d’acquisto vincolante in vista dell’atto notarile finale.
- Firmi il contratto: all’offerta vincolante seguirà l’incontro dal notaio per formalizzare i contratti. Dopodiché riceverai il 100% della somma pattuita.
Inoltre, nel 2021 Casavo ha lanciato un nuovo servizio dedicato a tutte le persone per le quali la soluzione dell’Instant Buying non è la più conveniente. In pratica, con questo servizio Casavo ti permette di pubblicare un annuncio di vendita sul sito e ti aiuta a trovare un acquirente lavorando con un’agenzia immobiliare partner.
Comprare casa con Casavo
Casavo può essere utilizzata anche per comprare casa. Infatti, cliccando sulla sezione “Compra casa” del sito troverai l’elenco degli immobili in vendita. Su questa pagina troverai sia immobili venduti direttamente da Casavo (le case che hanno comprato con l’Instant Buying), sia immobili proposti da agenzie immobiliari partner. La seconda parte ricorda molto altri siti del settore, come ad esempio Immobiliare.it.
Come guadagna Casavo?
Sul sito di Casavo si legge che il loro servizio è totalmente gratuito. In realtà non è proprio così. Casavo ottiene una remunerazione per il suo servizio di Instant Buyer attraverso un piccolo differenziale applicato al valore di mercato della proprietà. In parole povere, l’offerta d’acquisto è inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile stimato da Casavo. Dopo aver acquistato un immobile, Casavo lo ristruttura e lo rimette sul mercato per generare un profitto.
Recensioni su Casavo: cosa dicono i clienti?
Uno dei migliori modi per scoprire la validità di un servizio è leggere le recensioni di chi l’ha già usato. Casavo ha un punteggio abbastanza elevato su Trustpilot, con la gran parte delle recensioni aventi 4 o 5 stelle e circa il 10% a una o due stelle.
Tra i clienti che hanno avuto un’esperienza positiva in molti citano la gentilezza e la professionalità del personale e la velocità d’esecuzione della transazione. Quelli che invece non sono rimasti soddisfatti evidenziano che le offerte ricevute da Casavo per l’acquisto dei loro immobili erano ben al di sotto del reale valore di mercato.
L’Instant Buying è un modello di business sostenibile?
Per quanto l’algoritmo possa essere preciso, Casavo rimane pur sempre esposta a variabili di mercato difficilmente controllabili o prevedibili che possono danneggiare la sua capacità di generare utili. Ad esempio, se l’economia dovesse rallentare è probabile che il valore degli immobili ne risentirà. Un aumento dei tassi d’interesse risulterebbe in maggiori oneri finanziari e prezzi degli immobili più bassi.
Al di là di questi fattori difficilmente controllabili, rimane la domanda sulla sostenibilità dell’Instant Buying immobiliare come modello di business, data la sua elevata intensità di capitale ed i suoi margini relativamente modesti. Non essendo quotata in Borsa, i dati finanziari di Casavo non sono ancora pubblici e quindi è difficile farsi un’idea precisa sul suo stato di salute finanziario. Tuttavia possiamo prendere come esempio Opendoor, azienda americana leader nel settore.
Opendoor è stata la prima azienda a puntare sul modello dell’Instant Buying. Opendoor è quotata sul Nasdaq con una valutazione che ha raggiunto un picco di circa $15 miliardi a fine 2021, per poi diminuire drasticamente.
A differenza di altre aziende tecnologiche il cui costo principale è lo sviluppo di un software, per crescere Opendoor ha bisogno di linee di credito enormi in modo da poter comprare sempre più case. Infatti, l’Instant Buying si basa proprio sul pagamento immediato al venditore. Per dare un’idea, a giugno 2022 Opendoor aveva oltre $7,6 miliardi di debiti bancari sul bilancio. Un aumento dei tassi d’interesse dell’1% si traduce in ulteriori $76 milioni di interessi l’anno.
Nel 2021 Opendoor ha comprato e venduto quasi 22.000 case e generato un fatturato di $8 miliardi, con una perdita di oltre $600 milioni. Negli ultimi tre anni sia il fatturato sia i costi operativi sono triplicati, il che suggerisce che almeno per il momento Opendoor pur essendo cresciuta parecchio non riesce ad aumentare i propri margini operativi. L’azienda californiana non ha ancora mai generato utili dalla sua fondazione e dati questi numeri è lecito domandarsi se mai lo farà.
L’Instant Buying deve ancora dimostrare di essere sostenibile come modello di business. È possibile generare profitti comprando e vendendo immobili su larga scala? I profitti sono sufficienti a giustificare le enormi quantità di capitale utilizzato? Dovremo attendere ancora qualche anno per avere una risposta definitiva.
