Titolo
In breve:
- In inglese, real estate indica i beni immobili, come ad esempio case, terreni e fabbriche.
- Esistono molti modi per investire in real estate: in prima persona, con un buy-to-let, con dei fondi come REIT e REIG o anche comprando degli ETF specializzati.
Cosa vuol dire real estate?
In inglese, la dicitura real estate viene usata per indicare i beni immobili, cioè i terreni e gli altri elementi ad essi connessi. Tali elementi possono essere sia artificiali, per esempio case e edifici, sia naturali, come acqua e alberi.
Fra le varie categorie di beni immobili, le principali sono:
- Residenziale, per gli edifici in cui abitano delle persone.
- Commerciale, cioè luoghi destinati alla compravendita di beni e servizi (inclusi gli uffici).
- Industriale, indicante aree come ad esempio fabbriche e capannoni.
- Agricolo, cioè riferito a terreni adibiti alla coltivazione di alimenti.
Esempi di investimenti immobiliari
Esistono moltissimi tipi di investimenti immobiliari, che possono essere intrapresi da soggetti molto diversi fra loro. Questa categoria è talmente ampia che include sia giovani lavoratori alla prese con il primo mutuo, sia colossi del settore che costruiscono e rivendono interi quartieri come ad esempio la celebre (e famigerata) impresa cinese Evergrande.
Andiamo a vedere alcuni esempi, in ordine crescente di complessità:
- Individui che acquistano prime e secondo case a scopo puramente residenziale, cioè per viverci o passarci le vacanze.
- Individui ed aziende che acquistano case, solitamente utilizzando anche finanziamenti dalle banche, al fine di affittarle a lungo termine oppure su Airbnb (questa pratica prende il nome di buy-to-let e sfrutta il principio della leva finanziaria per ottenere elevati rendimenti potenziali).
- Real Estate Investment Trusts (REIT), ovvero società che possiedono o finanziano investimenti immobiliari che producono flussi di cassa positivi, ad esempio affittando gli immobili ad altre aziende o ad individui.
- Real Estate Investment Groups (REIG), che sono molto simili ai REIT, ma meno regolamentati.
- ETF specializzati, che offrono esposizione al settore immobiliare tramite investimenti in titoli (molti di questi ETF investono esclusivamente in REIT).
Conviene investire nell’immobiliare?
Ora che abbiamo descritto alcune fra le molte opportunità di investire nel settore immobiliare, andiamo a vedere se questo tipo di investimento può essere considerato attraente per i piccoli investitori.
Come mostrato nella tabella (fonte: Eurostat), l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare varia molto da paese a paese, generalmente a seconda delle condizioni macroeconomiche. Ad esempio, fra il 2010 ed il 2020, i prezzi delle case in Germania ed in Svezia sono saliti del 70%. Al contrario, in 10 anni, in Italia i prezzi sono calati del 15%!
Ha senso dunque investire nel mercato immobiliare nel nostro paese, o conviene cercare un’esposizione più ampia, magari guardando al mercato americano? Non è facile rispondere a questa domanda, ma la ricerca accademica già offre un primo interessante spunto di riflessione. Utilizzando dati svedesi, alcuni economisti hanno mostrato come avere una casa di proprietà consenta di accumulare ricchezza ed aumentare i consumi familiari. Questo vale soprattutto per una prima casa, in cui invece di pagare l’affitto si possono pagare le rate del mutuo. Come mostrato dal nostro calcolatore, tale approccio è particolarmente vantaggioso quando i tassi di interesse sono bassi.
Oltre a queste considerazioni, esistono altri motivi che rendono il real estate un’opportunità interessante per alcuni risparmiatori. Infatti, gli investimenti immobiliari rappresentano un importante strumento per diversificare la propria esposizione verso il mercato azionario. Inoltre, gli immobili offrono importanti protezioni contro l’inflazione, specialmente se si contrae un mutuo a tasso fisso o si affitta l’immobile a terzi;
Infine, dato che le banche spesso finanziano questi investimenti, si può sfruttare il meccanismo della leva finanziaria per massimizzare i propri rendimenti. Che cos’è la leva finanziaria? Immaginiamo di compare una casa per €100.000 e rivenderla in cinque anni a €120.000: avremo guadagnato il 20% del nostro investimento. Immaginiamo invece di comprare la stessa casa con un mutuo, quindi mettendo di tasca nostra solo un anticipo di €20.000: rispetto al primo scenario (ed escludendo gli interessi del mutuo), il nostro rendimento sarà cinque volte superiore!
I principali ETF per investire in real estate
Come detto, uno dei modi più comuni di investire in real estate è acquistando dei REIT, come ad esempio Vornado Realty Trust (VNO) e Welltower (WELL) negli Stati Uniti.
Seguendo il principio della diversificazione, potrebbe però essere più appropriato investire in svariati di questi Real Estate Investment Trusts. A tal fine, sono nati alcuni ETF che consentono di diversificare la propria esposizione pur avendo una sola posizione aperta nel proprio portafoglio.
Fra i principali REIT ETF, negli Stati Uniti, vi sono VanEck Mortgage REIT Income ETF (MORT), Nuveen Short-Term REIT ETF (NURE) e iShares Mortgage Real Estate ETF (REM).
In Italia, i real estate ETF non sono molto diffusi, ma esistono alcuni REIT, che sono chiamati SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate), come ad esempio AEDES, IGD e Nova Re.
